公募REITs產品迎來大規模停牌潮。2月27日，博時蛇口產園REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT公告稱，為了保護基金份額持有人的利益，于當日開市起停牌。其中，博時蛇口產園REIT停牌1天，嘉實京東倉儲基礎設施REIT與國泰君安臨港創新產業園REIT則均停牌1小時。據澎湃新聞記者統計，包括上述三只REITs產品在內，2024年以來，已有七只REITs產品漲至停牌。Wind數據顯示，2月初至2月27日，全市場30只上市公募REITs產品均錄得上漲，迎來集體反彈。具體來看，有19只產品月內漲幅超10%，占比高達63.33%，剩余11只產品月內漲幅也均超4%。即使拉長時間來看，2024年以來，公募REITs市場表現也相當亮眼，共計25只REITs產品錄得上漲，逾20%產品年內漲幅超10%。博時蛇口產園REIT停牌1天2月27日，博時蛇口產園REIT（180101）公告稱，2024年2月26日，該基金二級市場價格已經因連續3個交易日累計漲幅超過10%停牌1小時，該基金在2月26日二級市場的收盤價為1.890元/份，相較2月23日收盤價漲幅達到5.70%，屬于第4個交易日的收盤價較前一交易日收盤價同向變動比例達到5%的情形。公告內容顯示，為了保護基金份額持有人的利益，博時蛇口產園REIT將自2024年2月27日深圳證券交易所（下稱“深交所”）開市起停牌1天，并于2024年2月28日起復牌。同時，該基金將自2024年2月27日深交所開市起暫停基金通平臺份額轉讓業務1天，并于2024年2月28日開市起恢復辦理基金通平臺份額轉讓業務。根據《博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金2023年度擴募并新購入基礎設施項目招募說明書》，該基金2024年預測可供分配金額為1.47億元。基于上述數據，投資人在2024年2月26日持有該基金時，假設持有價格為1.890元/份，投資者2024年度凈現金流分派率預測值為5.47%。（每個投資者的年化凈現金流分派率預測值=預計年度可供分配現金流/基金買入成本）。另據基礎設施項目的經營業績情況，該基金通過專項計劃100%持有的基礎設施資產合計由 3個產業園項目組成，分別為萬融大廈、萬海大廈、光明項目，可出租面積合計約20.47萬平方米。截至2023年12月31日，該基金持有的基礎設施項目公司月末時點出租率為95%，較2023年3季度末提升4個百分點。值得一提的是，這并非博時蛇口產園REIT首次發布停牌公告。此前2月26日與2月21日，博時蛇口產園REIT曾公告稱，為了保護基金份額持有人的利益，該基金自當日深交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。對此，博時基金基礎設施投資管理部基金經理劉玄表示，近期公募REITs市場回暖態勢比較明顯，其底層基礎支撐還是在于基礎設施資產整體表現出較強的經營韌性，以及在利率進一步下行的市場環境下能夠提供具備吸引力的現金分派水平。大規模停牌潮來襲據澎湃新聞記者統計，包括博時蛇口產園REIT在內，2024年以來，已有七只REITs產品漲至停牌。2月27日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT（508098）公告稱，2024年2月26日，該基金在二級市場的收盤價為2.972元/份，連續3個交易日累計漲幅為13.09%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月27日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。同日，國泰君安臨港創新產業園REIT（508021）公告稱，該基金2024年2月26日二級市場收盤價為4.654元/份，連續3個交易日的收盤價累計漲幅達11.07%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月27日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。2月20日，華夏合肥高新產園REIT公告稱，2024年2月19日，該基金在二級市場的收盤價為1.740元，日漲幅為5.07%，且相較于2月6日收盤價漲幅達到11.04%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2月20日深交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。同日，中金普洛斯REIT（508056）公告稱，該基金2024年2月19日二級市場收盤價為3.227元/份，相較于2024年2月8日收盤價（3.025元/份）的漲幅為6.68%，連續3個交易日累計漲幅10.21%，連續20個交易日累計漲幅為23.64%。為保護投資者利益，該基金將自2024年2月20日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。2月20日，華安張江產業園REIT（508000）公告稱，該基金2024年2月19日二級市場收盤價2.353元/份，較前一交易日收盤價漲幅5.56%，連續3個交易日累計漲幅11.10%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月20日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。2月9日，國泰君安東久新經濟REIT曾公告稱，該基金2024年2月8日二級市場收盤價為2.965元/份，較前一交易日收盤價漲幅達6.27%，連續3個交易日的收盤價累計漲幅達11.38%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月19日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。與此同時，中金湖北科投光谷REIT、華夏中國交建高速REIT等也因漲幅過高發布了相關公告。同時，為了保護投資者利益，公告中也紛紛提醒投資者全面認識這類基金的風險收益特征和產品特性，理性判斷市場，謹慎做出投資決策。逾六成REITs產品月內漲幅超10%澎湃新聞記者據Wind數據統計，2月初至2月27日，全市場30只上市公募REITs產品均錄得上漲，迎來集體反彈。具體來看，有19只產品月內漲幅超10%，占比高達63.33%，剩余11只產品月內漲幅也均超4%。其中，博時蛇口產園REIT以29.36%的漲幅位居榜首；嘉實京東倉儲基礎設施REIT緊隨其后，以24.63%的漲幅位居第二；中金湖北科投光谷REIT則以19.26%的漲幅位居第三。即使拉長時間來看，2024年以來，也有25只REITs產品錄得上漲，其中華夏越秀高速REIT、博時蛇口產園REIT、富國首創水務REIT、中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、國金中國鐵建REIT、華夏北京保障房REIT這7只產品的年內漲幅均超10%。而對比2023年，除去國泰君安城投寬庭保租房REIT成立不滿一年外，28只上市REITs產品全部收跌，僅中信建投國家電投新能源REIT一只產品2023年內錄得了2.54%的漲幅。截止交易日期為2024年2月27日；來源：澎湃新聞記者據Wind數據統計對此，富國基金表示，2月以來REITs大漲主要源于政策利好和風險偏好的改善，主要原因有三點：一是證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》明確了REITs的權益屬性，或推動REITs計入其他綜合收益科目，不僅REITs分紅可計入當期利潤，而且REITs凈值波動不會影響當期利潤，或吸引更多長期投資者進入REITs市場；二是在證監會密集發聲以及中央匯金擴大增持背景下，權益市場止跌反彈，風險偏好有所改善；三是5年期LPR超預期下調25BP，具有高分紅屬性的REITs品種性價比凸顯，配置價值進一步抬升。 “經過前期的調整，目前REITs的估值已位于較低水位。其中，產權類REITs的現金分派率位于歷史90%分位，經營權類REITs的IRR位于歷史83%分位（數據來源：Wind，截至2023年12月23日）。向后看，隨著政策利好和市場情緒回暖，高分紅率的REITs品種或迎來一定估值修復。”富國基金稱。劉玄同樣認為，公募REITs作為資本市場服務實體經濟的重要金融產品，2023年二級市場出現較大幅度調整，目前部分公募REITs產品已具備了較強的長期投資價值，近期公募REITs市場的回暖也體現了市場對REITs配置價值的認可。“從國際成熟的REITs市場的長期發展規律來看，REITs長期投資價值相對穩定，其長期價格仍將向內在價值回歸，我們對此應有充分的信心。”富國基金進一步指出，公募REITs的底層資產主要是成熟優質、運營穩定的基礎設施，如產業園、高速路、污水處理等市政工程，長期現金流預期相對明確、波動性相對較小，所以從長期看，公募REITs的收益也主要來自項目的經營收益。隨著政策發力“穩增長”，公募REITs基本面也有望迎來進一步的修復。與此同時，劉玄也坦言，公募REITs產品最終的價值回歸還是要落實在宏觀經濟的恢復預期以及基礎設施資產現金流的穩定性和可預測性上，影響的因素也還包括信息披露規則的完善、相關投融政策的優化、增量資金結構的提升等。此前2月8日，為進一步完善資本市場監管規則體系，提高監管透明度，促進資本市場各類經營主體提升會計信息披露質量，證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》。該指引明確并表原始權益人的基礎設施REITs其他方持有份額的權益屬性。指引指出，并表原始權益人合并財務報表層面對于基礎設施REITs其他方持有的份額，列報為負債還是權益，主要取決于原始權益人是否存在無條件避免交付現金或其他金融資產的義務。如發行人已依照相關法規要求說明符合條件的現金分配、終止上市和擴募延期安排，則發行人不存在不可避免的支付義務，并表原始權益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權益，其他投資方持有的REITs份額在性質上亦屬于權益工具投資。對此，中金公司在研報中表示，中長期來看，該規則有利于提升REITs持有穩定性，拉長持有周期，降低二級市場價格波動，提升配置價值。建議關注估值調整后當期分派較高的能源類項目和部分高速、二線產業園、廠房及物流倉儲類項目，以及經營基本面穩健的保障房和環保類項目。