鄭州樓市2023上半年已過完。我在研究和觀察鄭州房企、鄭州樓盤的銷售額數據，以預測全年。老習慣：參考數據是易居克而瑞發布的上半年鄭州樓市金額榜。1、2023年上半年大鄭州房企金額榜單TOP20：分析：今年上半年大鄭州房企銷售額排行，前三甲是：保利、萬科、華潤。冠軍是保利。100%可能，2023年全年鄭州房企銷售額排行榜前三甲也是他們三位大哥。而且，排序不變。這一排位，和全國房企銷售榜上半年統計一致，上半年全國數據保利也是冠軍。上半年全國前三甲是：保利、萬科、中海。而在鄭州，中海僅排名14位，主要是優質項目和流量項目太少，貢獻不了銷售額。我查閱了2022年全年鄭州房企銷售額排行榜：2022年全年鄭州房企銷售額排行榜前三甲是華潤、萬科、保利。今年，保利榮登第一，華潤跌落第三。萬科依然是老二。去年全年老一華潤的年度銷售額為89億。今年上半年老一保利的半年度銷售額為63億。2023年全年結束時，保利的年度銷售額數據很大概率會超過去年華潤的89億。甚至，能夠破100億。因為，保利下半年北龍湖的保利璞岸、保利璞悅基本要清盤，還有后續的流量盤保利縵城和頌要入市。從目前來看，2023年度鄭州市場銷售額指標，萬科和華潤想破百億難度很大。在這個TOP20榜單里，全國房企11家，本土房企9家，險勝。對于本土房企而言，這已經不錯了。在全國其他大城市上半年的榜單里，本土房企基本都不見蹤影了。所以，不要小看鄭州的本土房企。2、2023年上半年大鄭州本土房企金額榜單TOP15：分析：在這個本土房企榜單里，美盛、謙祥、正商位居前三甲。美盛是冠軍。美盛，給本土房企長臉了。美盛榮登冠軍，主要是因為美盛教育港灣、美盛金水印賣的太好了。記住這些還在榜單的本土房企名單吧：美盛、謙祥、正商、亞星、普羅、正弘、綠都、永威、建業、中建七局、朗悅、海馬、美景、楷林、和昌。而，康橋不見了蹤影。建業，銷售額才11.25億。正商，43個項目銷售額才21.86億。值得說明的是，謙祥異軍突起。以25.48億銷售額排名第二，在大鄭州房企榜單里排名第六。主要是因為：謙祥萬華城、謙祥云棲、謙祥時光序三個盤賣的太好。特別是前兩個。普羅以普羅理想國一盤之力，鼎立第5位。很是難得。楷林，是入榜的唯一非住宅房企。值得點贊。3、2023年上半年鄭州主城八區住宅項目金額榜TOP10：分析：看這個榜單，2023年上半年鄭州主城區賣的最好的樓盤前三甲是：華潤幸福里、美盛教育港灣、美盛金水印。華潤幸福里，繼2022年一騎絕塵后，2023年依然領先第一。只是，因為貨源不多，只是北苑5號樓的貨量補充，導致領先力度沒那么大了。美盛不得了，美盛教育港灣不得了。只能稱贊！余下的7個樓盤是：萬科拾謐森語、保利璞悅、謙祥云棲、萬科大都會、保利大都匯、龍湖熙上、電建洺悅融園。整體來看，我挺感慨。鄭州主城區140多個在售住宅樓盤，排名第一住宅樓盤的銷售額僅16.75億，排名第十住宅樓盤的銷售額僅10.72億。充分說明：今年鄭州樓市還是挺差的。遙想當年，一個盤單次開盤能賣2000套能破20億。那種盛況已不再有，無限感慨。4、2023年上半年鄭州高端改善住宅項目金額榜TOP10：分析：這個榜單，呈現的是高端改善盤TOP10。前10分別是：華潤幸福里、美盛金水印、萬科拾謐森語、保利璞悅、華潤瑞府、保利璞岸、中海云著湖居、海馬公園、未來天奕、鴻園。這10個盤中，單價最貴的是保利璞岸，成交均價為43158元/平米；這10個盤中，單價最便宜的是美盛金水印，成交均價為23875元/平米。這10個盤中，5個盤均位于北龍湖組團，2個盤位于老鄭東新區組團，1個盤位于楊金組團，1個盤位于金水北組團，1個盤位于金水老城組團。這已經說明了鄭州的高端樓盤布局及房價邏輯：鄭東新區和金水區依然是王者。北龍湖，一騎絕塵。中原之心，鄭州之王。其中，未來天奕表現很出色。成為唯一一個在老城區樓盤上榜的樓盤，也是唯一一個在北龍湖之外的房價均價破30000的樓盤。希望他越來越好。5、2023年上半年鄭州功能改善住宅項目金額榜TOP10：分析：功能改善樓盤榜單，貌似是以15000——20000元/平米作為評價標準。前10位樓盤分別是：美盛教育港灣、謙祥云棲、保利大都匯、電建洺悅融園、萬科山河道二期、萬科翠灣中城、金茂越秀未來府、越秀金悅文華、招商美景雍瑞園、電建瀧悅華庭。這10個盤中，單價最貴的是招商美景雍瑞園，位于惠濟大北區組團，成交均價為19485元/平米；這10個盤中，單價最便宜的是電建瀧悅華庭，位于濱河國際新城組團，成交均價為15561元/平米。這10個盤中，4個盤均位于金水北組團，2個盤位于三環老城區組團，1個盤位于老高新區組團，1個盤位于老經開區組團，1個盤位于惠濟大北區組團，1個盤位于濱河國際新城組團。金水北，依然星光閃閃，表現出眾。值得指出的是，這個TOP10榜單，80%是TOP級外來房企開發，本土房企只有美盛和謙祥。特別指出：招商美景雍瑞園表現很出眾。低調中，他已經快清盤了。謙祥云棲的成績表現得獨立特行。你們懂的。6、2023年上半年鄭州品質剛需住宅項目金額榜TOP10：分析：品質剛需樓盤榜單，貌似是以10000——15000元/平米作為評價標準。前10位樓盤分別是：萬科大都會、龍湖熙上、亞星錦繡山河大二期、保利和光嶼湖、保利文化廣場、謙祥萬華城、謙祥時光序、華潤琨瑜府、華發峰景灣、佳源名門橙邦。這10個盤中，單價最貴的是保利文化廣場，位于老高新區組團，成交均價為14974元/平米；這10個盤中，單價最便宜的是萬科大都會，位于二七新區組團，成交均價為11307元/平米。這10個盤中，3個盤均位于高新區組團，3個盤位于三環老城區組團，2個盤位于二七新區組團，1個盤位于管南新區組團，1個盤位于濱河國際新城組團。個人覺得，保利文化廣場不應該在這個榜單里，應該在功能改善樓盤榜單里。不就因為人家的成交均價差了26元沒破15000元/平米嗎？華發峰景灣在這個榜單里，也挺委屈的。以上，是2023年鄭州樓市上半年的基本盤。無論如何，鄭州樓市、開發商、樓盤2023年上半年在艱難中銳意前行。很多開發商很多樓盤，其實上半年成績表現得還不錯。區域分化，樓盤分化，開發商分化，依然是當下鄭州樓市的主體特征。強者恒強，國央企樓盤威力變大，位置優越學校配套強悍的樓盤威猛，當然，還得有“價格的誠意”。不暴雷的開發商，不躺平的樓盤，正常交付的樓盤，綜合性價比高的樓盤，其實賣的還都不錯。只是，市場容量低了很多。那就，卷唄。別無他途。要么，等風來。7月已來，下半年鄭州樓市風云徐徐展開。下半年到年底，本文榜單出現的多個樓盤名單，將陸續消失于買房人的視野。比如：華潤幸福里、萬科拾謐森語、保利璞悅、保利璞岸、海馬公園、華潤瑞府、鴻園、招商美景雍瑞園、保利文化廣場、保利和光嶼湖等。想買，就快點買吧。眾人用腳用錢投票打過樣板，不會錯。下半年，還會有新盤出現、開盤，創造佳績。你覺得誰會是下半年銷售黑馬？我是深度觀察和研究鄭州房地產的東哥，實地探盤的東哥。本文完。備注：本文部分圖片和信息來源于網絡。文中觀點只是作者看法，不構成操作建議。