云錦東方三期項目《中國經濟周刊》 記者 宋杰 | 上海報道"前兩天我還接到中介電話，說他們資方準備了100個人去搖號，肯定搖得中。問我要不要，要就安排我和搖中號碼的人結婚。真是烏煙瘴氣。"5月30日，上海沈小姐在朋友圈評論"云錦東方云筑退款公告"（云錦東方云筑即云錦東方三期項目，下文統稱"云錦東方三期"）時如是寫道。5月中旬，位于上海徐匯區的云錦東方三期開啟認購，受限價影響，項目一、二手房價存在明顯倒掛（即新房比周邊二手房便宜），"買到躺賺千萬"的誘惑吸引了大批買家涌入搶購。有媒體在現場拍攝到的畫面顯示，疑似"結婚黃牛""代持黃牛""資金黃牛"等在現場尋找客戶"配對"撮合一日夫妻，幫認購者湊積分，獲得搖號資格。此番"打新"亂象引發各方關注，關于假結婚、代持的投訴不斷涌向相關部門。近日，該樓盤開發主體上海東航置業有限公司通過公眾號發布暫停銷售公告，同時提出，因搖號選房時間暫不確定，如需退出本次認購活動的認購人有權要求退還認購金，認購金退款辦理截止日期是6月7日。沈小姐告訴《中國經濟周刊》記者，由于她經常去看樓盤，房產中介有她聯系方式，"本來以為讓這批人鉆空子了，沒想到這次直接喊停了，簡直大快人心"。記者注意到，就在云錦東方三期項目叫停后，6月7日，上海市第五批次集中供應新房名單總計供應房源7087套中沒有一個是10萬元/平方米以上項目。"第五批項目多分布在郊區市場，更多體現為剛需盤。此類項目充分說明供應策略有所調整。其原因在于，此前云錦東方房價倒掛事件后，市場秩序有所紊亂，所以相關方面會積極管控。這也意味著市區項目后續可能會調整認購規則等。"易居研究院研究總監嚴躍進對《中國經濟周刊》記者分析。金融游戲：一個項目鎖定購房資金300億6月4日，《中國經濟周刊》記者在云錦東方三期現場看到，正門外掛著"正在施工、請勿靠近"的牌子。記者來到原本被定為開盤銷售地點的芒果廣場A棟22樓，也處于裝修狀態，一個工作人員也沒有。6月8日，記者數次撥打云錦東方官方電話，想詢問購房者退出情況，電話始終無人接聽。公開信息顯示，今年上海第四批次入市新盤中的云錦東方三期，共推售105套房源，包含洋房、別墅，備案均價為16.4907萬元/平方米，其中，洋房均價約13.2萬元/平方米，別墅均價約17.82萬元/平方米，處于同期各項目之首，逼近滬上知名豪宅翠湖天地16.5萬元/平方米的備案均價"天花板"。該項目認購時間為5月12日—5月16日，原計劃6月3日開盤。據中介回顧，2013年云錦東方一期的均價是6.5萬元/平方米，二期在2019年入市時均價10.6萬元/平方米。據上海鏈家數據顯示，今年2月份，一套云錦東方二手洋房的成交單價超23萬元/平方米；在3、4月成交的兩套別墅，單價則高達24萬～26萬元/平方米。這樣一比，在很多買家看來，云錦東方三期均價雖然比一期、二期都高，但在二手市場只要賣掉就能穩賺千萬。有媒體報道稱，截至5月30日，105套房源吸引了約900組認購人。這個認購數據有多"嚇人"？要先看看開發商提出的認購入圍條件有多苛刻：參加認籌，需要一次性交齊500萬元認購金，同時，首套購房者凍結資金900萬元，二套房購房者凍結資金2900萬元，凍結結束時間要持續到原計劃6月3日的三期開盤日，理財或股票資質證明都不行，而且只接受工行、建行、北京銀行、招行4家銀行在上海徐匯區網點出具的凍結證明，外加一年銀行流水驗資。這是什么概念？若按二套房購房人來算，云錦東方三期這900組認購人群，鎖定了900×（500萬+2900萬）=306億元左右的資金。而徐匯區2022年一年的區級財政收入是226.25億元。原計劃6月3日開盤銷售的地點：芒果廣場A棟22樓認購現場的 "一日夫妻"在上海買新房，尤其是買這種人氣較旺的豪宅，有資金還是次要的，最關鍵的是要有積分，盡可能接近滿分的積分才有搖號資格，沒有較高的積分，自己都沒信心遞材料。相對于找人代持[代持買房，指不符合購房政策或不愿意出面的購房者(實際出資人),借符合購房條件者(名義產權人)的名義,由自己出資購房，在房地產權簿上登記名義產權人的行為——編者注]的不確定性而言，找滿分的人結婚，"假結婚"變真結婚（領證）也許是這些人鉆積分漏洞的人眼里最"合法"的購房途徑。"中介對我說，如果我要，就走‘婚更’（指婚姻變更手續）。只有婚更是合法的，充分利用法律；如果已經結婚，就先跟自己伴侶離婚，跟他們搖中號碼的人結婚，再讓搖中號碼的凈身出戶，再和伴侶復婚。"沈小姐對《中國經濟周刊》記者說。沈小姐說："他們是有專門團隊的，有人幫你搞資金，有人幫你搞婚姻手續，歸根結底，都是沖著買到就能賺到千萬的利潤去的。所以認購現場就出現了‘一日夫妻’，有的人連對方名字都叫不出。"在這些炒房客眼中，婚姻只是一個常規的賺錢動作而已。"樓盤上市認購組數超過可售房源套數一定比例時，將采取計分排序的方法，按積分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單，其余認購人不再進入公證搖號選房環節。越熱門樓盤對積分要求越高，積分則是綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。2021年2月起，上海對新房認籌采取積分制，觸發積分的樓盤5年限售。"上海中原地產首席分析師盧文曦對《中國經濟周刊》記者介紹。云錦東方三期樓盤已經觸發了"5年限售"，5年內不能買賣。盧文曦表示："其實‘假結婚’就是黃牛通過婚配的方式找個高分的人結婚，利用高分達到入圍目的。一旦買好后，就用離婚方式把名字去掉，實現財產轉移，不需要滿5年后再以買賣方式去名字。因此依然有擦邊球可以打。"北京德和衡（上海）律師事務所高級合伙人白耀華律師對《中國經濟周刊》記者說，法律沒有"假結婚"一說，法律上只有"已婚"和"未婚（包括離異）"的區分。"但是需要特別指出的是，即使男女雙方辦理了婚姻登記，也并不能表明以夫妻名義或夫妻身份所實施的民事活動或法律行為就一定會得到法律保護，這是兩個層面的法律關系。其所實施的民事活動或法律行為是否有效，是否應受法律保護，需要結合結婚目的，根據與民事活動有關的法律法規、政策規定進行評價和認定。以本次事件為例，仍需根據是否損害國家、社會、集體或第三人的利益，是否違背公序良俗，是否違反國家及本市住房限購政策和‘房住不炒’的相關政策來進行認定和評判。"白耀華說。針對云錦東方三期是否會出臺打擊黃牛以及湊積分的政策情況，上海市房管局相關人士近期回應，云錦東方項目還在資質排查階段，目前已聯合民政等各部門協同參與，具體工作正在加速進行中，同時也在研究后續工作的開展。白耀華告訴記者，有關部門一般會審查申報材料是否真實、合法、有效；是否涉嫌偽造、變造資金流水、工作和收入證明、購房資金是否來源于自有資金；是否存在涉嫌非法集資或者多人眾籌等情形。另外，可能還會通過詢問、約談、調查等方式了解申請人的結婚目的、購房意圖，是否存在違反"房住不炒"政策、騙取購房指標的情況。"‘太陽底下沒有新鮮事’，類似事件其它城市也有處理的先例，比如北京警方曾在早幾年以‘黑中介’大量電子轉賬記錄為突破口，嚴打通過結婚為手段過戶北京車牌指標的違法犯罪行為，多人被追究法律責任甚至是刑事責任。"白耀華說，具體承擔何種法律責任需要根據涉及的情形和不同的案情才能得出結論。他還說，若通過"婚姻黃牛"來購房，哪怕約定了房屋按份共有，但由于存在升值獲利空間，未來對于房屋權屬的歸屬，買房"夫妻雙方"之間或者購房人與"資金黃牛"或者"婚姻黃牛"之間都有可能會產生較大的爭議和糾紛，極有可能造成自身資金的損失和權益受損。期待政策補丁"這只是個案，雖然上海樓市整體非常健康，但這一破圈事件也成為很多人茶余飯后的吐槽對象。我遠在縣城的老媽也問我：‘上海樓市這么亂？’"房地產業內人士盧俊認為，"云錦東方事件"不能就這么算了。"這牽扯到一個問題，就是上海調控到底合理嗎？當然合理。不論是現在的一手市場活力，還是二手市場價格下調，土地市場的被認可，整體已經是權衡各個因素之后定的方案。其中需要強調的是，一手房有限價，圍繞著一手房制定的積分制本質上是買房排序制度，讓沒買房的、上海戶籍的、社保時間夠長的人群優先買房，是最大程度的公平了。"盧俊認為，這是一次利用問題暴露為政策打補丁的機會，比如為買房而結婚，可以出政策阻止，規定離婚后多久買房依然視為限購，制定相關政策避免為了套利買房而結婚等。此外，懲罰的方式可能有多種，比如積分直接歸零、上征信、取消購房資格等。嚴躍進認為，此次事件是上海嚴管部分市場亂象的標志性事件，是上海落實房住不炒導向的體現——其一，此類樓盤屬于房價倒掛比較明顯的樓盤項目，各類打新沖動很強，都是沖著房價倒掛、買到即賺到的心理。而此次開發商暫停銷售后，相信政府部門肯定會有一些嚴管操作，這也是促使房地產市場秩序回歸正常的重要體現。其二，此類事件對于市區項目或豪宅項目的影響還比較大。銷售暫停后，后續上海其他一些豪宅項目的銷售或也要進行整頓。很多新盤項目都需要重新做調整和規范。一些豪宅項目要重視此類政策，積極落實新的營銷計劃。但原則是很清晰的，即不能炒作，同時加強資格審核。其三，雖然近期全國房地產市場有降溫態勢，但是局部市場、局部物業還是有炒作現象。鑒于此類市場更加特殊，后續在房價倒掛等方面應該落實長效機制，真正讓住房回歸居住屬性。（本文刊發于《中國經濟周刊》2023年第11期）2023年第11期《中國經濟周刊》封面